TOKİ MESELELERİ

Önümüzdeki günlerde sadece Şanlıurfa’da teslim edilen konutların sayısı 4 bine ulaşacak.

Türkiye genelinde olduğu gibi Şanlıurfa’da da TOKİ ile alışveriş yapan vatandaşlar, başta yönetim konusu olmak üzere bir çok konuyu şikayet edecek. Kış gelmesine rağmen merkezi ısıtma çalışmayacak, üst kattan akan su nedeniyle komşular kavga edecek, asansörler çalışmayacak, sitenin temizliği yapılmayacak, güvenlik olmasına rağmen hırsızlıklar yaşanacak, vatandaşla idare tartışacak hatta yargıya taşınacak konular olacak.

Baştan söyleyelim. Şikayet edilecek çoğu konunun önü, konutun anahtarını teslim almak için imzalanan Konut Teslim Tutanağı ile kesilmiş durumda.

Malum, Şanlıurfa’daki gazetecilerin 2011 yılından bu yana uğraştıkları ve geçtiğimiz günlerde seçim propagandasına kurban edilerek binbir eksikle teslim edilen TOKİ evleri vardı.

Çoğu başlarını koyacakları bir ev olsun umuduyla yıllardır bekledikleri evlerine kavuşma ümidiyle bekleyen gazeteciler, bu iş için büyük destek ve katkıları olan eski Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanı Faruk Çelik’in elinden temsili olarak evlerinin anahtarını aldı. Yaklaşın 1 Kasım 2015 Milletvekili seçimleri için de güzel bir propaganda aracı olan anahtar teslim töreni akabinde gazeteciler soluğu şantiyede aldı. KDV ödemesini yapanlar, elektrik abonesini yapar yapmaz anahtarını aldı, hatta taşındı bile.

Önceki gün ben de taşınma hazırlıkları için inşaata gidip baktığımda, sırf bir an önce bitsin diye beklediğimiz inşaatın dünyalar kadar eksiği olduğuna şahit oldum.

Anahtarını teslim aldığım dairemin ufak tefek eksikliklerini kabul etmiş olsam da, dairenin bulunduğu bloğu şöyle bir gezip göreyim dediğimde gördüklerim tüm meslektaşlarım adına beni de ciddi ciddi düşündürmeye başladı.

Blokların asansörleri henüz çalışmıyor, kazan dairelerinde olması gereken tesisat ve teçhizatlar henüz yok ve kurulmamış, binanın ikinci bodrum katının tavanından aşağıya şarıl şarıl sular akıyor ve binanın tabanı tamamen göl haline gelmiş. Bina çevresindeki ham betonlar sert malzeme ile kaplanmamış, peyzaj düzenlemeleri bitirilmemiş.. Bu eksiklikler, uygulama projesini görmeden söyleyebilecekler.

Konut teslim tutanağında, “Konutun bulunduğu binadaki ve parseldeki müşterek yerlerin tesis ve tesisatlarını söz konusu konut ile birlikte noksansız ve kullanılmaya müsait bir durumda teslim aldığımı, ayrıca herhangi bir eksik nedeniyle ileride hiçbir hak iddiasında bulunmayacağımı kabul ve ikrar ederek...” diye devam eden cümleyi açıp yeniden okudum.

TOKİ’nin bile kesin kabulünü yapmadığı bir yapıyı, bizler kabul ve ikrar ederek teslim almışız bile.

Şimdi TOKİ bu saatten sonra işin üzerinde durmasa, konutlarda yapılacakları yüklenici firmadan talep etmese bizlerin yapabileceği hiçbir şey yok. TOKİ de engin tecrübesiyle bu gibi durumların yaşanacağını bildiğinden, satış sözleşmesinin 3’üncü maddesine “Alıcı, gayrimenkul tespit ve teslim tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde gayrimenkulu mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır. Bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik, tamirat, onarım, tadilat ve ilave isteyemez veya hak ve alacak talebinde bulunamaz” hükmünü koymuş ve bize imzalatmış.

İmzalar atılmış, teslimatlar yapılmış. Yüklenici firma veya TOKİ bundan sonra bir şey yapmaz, vatandaşı kaderiyle başbaşa bırakır düşüncesinin oluşmasını istemiyoruz. Ama Türkiye’nin çeşitli yerlerindeki uygulamalarda da vatandaşların benzer birçok eksikliği “lanet olsun” diyerek kendi imkânları ile yaptığını da biliyoruz.

Dileriz öyle olmaz, seçim arefesinde yarım yamalak teslim edilen inşaatlar nedeniyle gazeteciler de diğer vatandaşlar da mağduriyet yaşamazlar.

 

 

TOKİ konusunu araştırıp ve bizzat içinde bulunarak yaşadığınız zaman, hak sahiplerine teslim edilen TOKİ konutlarında, TOKİ tarafından atanmış olan bir yönetim sorunu ciddi şekilde dikkat çekmektedir.

TOKİ, “Geçici site yönetimi” adını verdiği şirketlere sitenin yönetimini ihale etmekte, bu yönetimler de belirledikleri projeler doğrultusunda TOKİ sakinlerinden avans, aidat v.s. adlar altında para toplamaktadır. TOKİ sakinleri çoğu zaman istenen bu paralara itiraz etse de TOKİ’nin satış sözleşmesindeki şartlar kendilerini bağladığı için yönetimin kararına uymak zorundalar.

Geçici site yönetimi yerine kendi kararlarını almak isteyen konut sahiplerine ise TOKİ, konutların mülkiyet hakkı henüz idarede olduğu için yönetimi belirleme yetkisi de TOKİ’ye aittir diyerek gelen itirazları reddetmektedir.

Bu durumda TOKİ’nin Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) dayanarak yaptığı iş ve işlemler hukuka uygun gibi görünse de mutlak mülkiyet haklarına kesin ve belgeye dayalı bir aykırılık vardır.

Konuya hukukçularımızın dikkatini çekmenin, vatandaşları mağdur eden bir uygulamanın ortadan kaldırılması anlamında çok önemli olduğuna inanarak, bu konu hakkında dava açacak vatandaşlar ve hukukçular için üç önemli husus bulunuyor:

 

1-       TOKİ’den ev alan vatandaşlar, Gayrimenkul Satış Sözleşmesi imzalamışlardır. Mülkiyet hakkını doğuran bir sözleşme mevcuttur.

2-       Konut tesliminde konut bedelinin tamamı üzerinden KDV tahsil edilmiş ve mülkiyete konu gayrimenkulun satışı faturalandırılmış olmakta ve mülkiyet kesinleşmiş olmaktadır.

3-       Sözleşme, peşinat, KDV ödeme ve fatura alınması akabinde konut teslim tutanağı imzalanarak konut fiilen kullanılmaya başlamaktadır.

 

Mülkiyet hakkını doğuran tüm unsurlar yukarıda sayılan sözleşme, ödeme, fatura ve teslim alma ile gerçekleşmiş olduğu halde TOKİ’nin Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanarak yönetim belirlemesi, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırıdır. Çünkü TOKİ’den ev alan kişiler, fiilen aldıkları bu konutların malikidirler.

TOKİ’den ev alanlar mülkiyeti doğuran tüm haklara sahip oldukları halde Kat Maliki sayılmamakta, sebep olarak ise tapu tescilinin yapılmamış olması gösterilmektedir. Oysa alıcı mülkiyetin asıl sahibi olmuş ancak konut bedelinin tamamını ödemediği için borçlu durumdadır. Kişinin borçlu olması ise mülkiyet hakkının elinden alınmasına neden olmamalıdır. TOKİ alıcısının kat malikliği hakkının, bankaya olan borcu nedeniyle elinden alınmış olması hukuka aykırıdır.

TOKİ’den ev alanların mülkiyet hakları derhal verilmeli, gayrimenkul ise borcuna karşılık ipotekli konumda değerlendirilmelidir.

 

TOKİ’den ev alanların ileride yaşayacakları bir sorun da gayrimenkulün mülkiyet hakkının (irtifak) “kapsam ve sınırı” konusunda olacaktır. Site halinde ortak kullanım alanları oldukça fazla olan bir gayrimenkule sahip olanlar, TOKİ’ye olan borçlarını site olarak tamamen ödediklerinde kapıcı dairesi, toplantı salonları, bodrum katlar, parklar, bahçeler gibi alanların da sahibi olacak, buraların tasarrufunun kat maliklerinde olduğu düşünülecektir. Oysa TOKİ vatandaşla yaptığı sözleşmede öyle bir hüküm koymuş ki, üzerinde düşünülmeye değer: “Alıcı, tapu kaydı ile yönetim planında gösterilen haklar dışında hiçbir mahal, ortak yer, yeşil alan, park, bahçe, göl, gölet, gayrimenkul mallar, idari, sosyal ve teknik hizmet yapıları, tesisleri, gayrimenkulleri, kurum ve kuruluşları üzerinde hiçbir hakkı bulunmadığını, bu konuda ileride bir talep ve iddiada bulunmayacağını peşinen kabul ve taahhüt eder.”

Bu maddeye göre TOKİ’den ev alanlar, sadece oturdukları dairenin sahibiler ve diğer ortak mahallerin hiçbiri üzerinde zerre kadar hakları bulunmamaktadır. Yani yarın TOKİ gelip sitenizin bahçesine bir bina daha dikebilme hakkına sahip. Veya diğer özel yapılarda olduğu gibi kapıcı dairesi aslında binanın ortak malı değil. Bir başka deyişle TOKİ’ye herkes borcunu ödeyip, tapusunu aldığı halde kapıcı dairesinin tapusu verilmeyecek. TOKİ kalkıp bu daireyi veya diğer tesisleri satışa çıkarabilecek. Yada sitenin bahçesinde bir tesis yaparak satabilecek anlamları çıkıyor.

İşin özü, TOKİ satış sözleşmelerinin hem hukuki hem de kanuni açıdan yeniden ele alınması, ileride doğabilecek hak kayıplarının önüne geçilebilmesi için elzemdir.

 

2007 yılında yürürlüğe giren 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu’na göre, toplam inşaat alanı kanunda belirtilen sınırların üzerinde olan binalarda merkezi ısıtma sistemi kullanılması zorunlu olarak belirtilmiş. TOKİ konutları da buna paralel olarak merkezi ısıtma sistemi üzerine kuruluyor. Merkezi ısıtma sisteminde yaşanan giderlere ortak katılım sorunun ortadan kaldırılması amacıyla da her dairenin kullandığı kadar bedel ödemesini sağlamaya yönelik “Isı pay ölçer sistem” icat edilmiş. TOKİ mutfaklarındaki tesisat kutusunun üzerinde görünen cihaz bu işe yarıyor. Bu sistem hizmeti de bakanlıkça yetkilendirilmiş firmalar tarafından yürütülüyor. Firmalar hem bu sistemin kurulmasında para kazanıyor hem de her aylık fatura okumasında 2 Avro kadar ücret tahsil ediyor. Evin içindeki bu sıcak su sayacının okunması için personelin evin içine girmesi gerekmiyor. Cihaz, radyo dalgasıyla tüketim bilgilerini şirketin bilgisayarlarına aktarabiliyor. Ev içinde ve ısıdan etkilenen sensörlere sahip olduğu için kaçak elektrik gibi, kaçak kullanıma müsait olan bu cihazlar kullanılmaya başlamış. Cihaz, radyatörlere takılan parçalarla entegre çalıştığından, evine farklı türde radyatör (petek) takanlar sistemin ruhuna ukomuş. Türkiye’nin bir çok ilinde uygulamaya konan ve firmaların “zorunlu” diye dayattığı bu sistem çoktan çökmüş. Hatta, kanunla kullanılması zorunlu kılınan bu sistemi Anayasa Mahkemesi reddetmiş. 5627 sayılı kanunun 7. ve Geçici 6. Maddesini iptal eden Anayasa Mahkemesi’nin 5784 sayılı kararı 26/07/2008 tarihinde yürürlüğe girmiş.

Bugüne kadar yüzbinlerce konut yaparak teslim eden TOKİ de tecrübelerine dayanarak yapı sistemini çeşitli alternatiflere hazır halde inşa etmiş zaten. Bugün merkezi ısıtma zorunlu denirken, yarın kanun değişikliği ile ferdi ısınmanın önü açılırsa vatandaş zorda kalmasın diye her kata doğalgaz tesisatı ve kombi bağlantı yerleri yapılmış.

Yarın merkezi ısıtmada kanundan kaynaklanan bir sıkıntı halinde kat maliklerinin hepsi ortak karar alıp “Merkezi ısıtma istemiyorum, kombimi bağlayıp kullandığım kadarını öderim” derse, önlerine kanun engeli çıkabilecek. Bu kanun ne kadar uygulanır bilemiyorum da, TOKİ galiba bunun da çaresini düşünmüş, “Ben evimde odun sobası kullanacağım, devletin verdiği kömürü yakacağım” diyenler için de salonda soba bacası bile yapmış.

Bakalım, belki biz de soba yakmaya karar veririz.